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提问：房姐您好！受您启发，冒死出门去看了一下天通苑东区几套房子，看的有东二区的板楼顶层复式、三居、两居，现在更加有点困惑了，目前有些问题想请假一下您： 1、从历史来看，基本小户型与大户型房价上涨的数值是差不多的，那从上涨率来看，怎么变成买小户型更值得了？ 2、您推荐的顶层复式单价确实便宜，但是由于是非普，税费比较高，加上来天通苑的都纯刚需改善的穷人，造成了房价与130多三居室没贵多少也卖不出去，等我将来卖的时候税费还是那么高，那投资顶复意义还大吗？ PS.买顶复的基本都会是老人的家庭，我年轻小伙子爬楼都费劲。 肯请您能给我等小白具体解释一下顶复的优势在哪，劣势在哪，谢谢您了！

回答：天通苑200平以上总价650以内的性价比是最高的 回天是北京最大经济适用房居住区，当下的低估与其交通、配套和周边产业匮乏以及人员结构都有关，所以会造成总价约束，总价600以上很少会看tty 但随着未来科技城的落地和望京互联网产业的成型，交通和配套的完善对于卧城的天通苑都是利好。 人员结构的更替购买力的提升，当下的流动性带来的价值低估会在未来被回归，流通性充足后也就没有套利的机会，加装电梯反而有暴击的可能

提问：您好，现住望京国风上观三居室居室，想置换四居，房子需求主要考虑刚需自住和置换成本控制，升值其次，不做主要考虑因素，保值即可，主要考虑国风上观本小区内置换，宝星华庭，新盘首开琅樾洋房和天瑞辰章上叠，顺义誉天下，保利中央公园也在考虑内，但感觉户型略小，请问房姐您有什么建议，谢谢

回答：新盘的话天瑞辰章更好， 首开的品质一般，誉天下有点偏保值效果不好 二手的宝星华庭、东湖湾、融科橄榄城都可以考虑

提问：房姐您好！初来乍到，向您请教。 情况：现金200，天津有过组合贷，北京无房，北京集体户。天津有房市价280（剩105没还）。自己算不动天津房大概是买400的 孩子4岁半，现天津户口，想在能力范围内买较好学区。倾向于朝阳直升校，如朝阳外国语（慧忠里）、陈经纶帝景分校（珠江帝景买不起）。因孩爸每周从天津来几次，所以还希望离北京南站不要太久的（慧忠里觉得稍远，不是不可接受）。我金台夕照上班，年收70。 诉求排序：1学区；2离金台夕照方便；3、离北京南站方便；4居住条件（不好住会另租房）；5保值 问题： 1、有无推荐小区？ 2、建议用天津房抵押贷吗？ 3、22年9月入学，考虑迁户时间，何时买合适？

回答：白家庄的学区 生80中: 例如 白家庄西里 白家庄北里 北工大附小，直升附中 ：例如 首城国际 建议买个低总价的一居室出租，然后在附近租个大点的房子住，付出的成本并不高 可以抵押天津增加资金，今年有合适的就入

提问：房姐您好，新春快乐！我的情况是是首房首贷想上车自住，首付只有90，由于单人还贷，月供暂时只能1w，发现东三到东五的小两居老公房无法上车。想请教下您：我是继续在东三到东五淘一居室老公房上车还是去其他区（如丰台石景山）淘小两居，如去其它区域麻烦您推荐几个小区，谢谢

回答：90偏少能看的标的太少，过偏的区域不推荐，硬上车会有风险， 建议做到120+的首付，开发下信用卡，或家人的信用贷等

提问：赵建国 提问：准备投资，二套，全款500-600，不准备贷款，请帮忙推荐一下位置以及小区。 十里堡，四惠，石佛营一带02后小区， 可买三居 例如 十里堡海华堂，炫特，望京慧谷，澳洲康都等小区。 另一个就是天通苑单价3W内的大面积。 类似于天通苑顶层6\/7的户型吗？200平有报价520-530的，可以吗。顶层复式购买中有什么注意事项，谢谢。

回答：价格还可以，现在是买方市场能谈到2.5内的单价更优 一般顶层复式，正常的室内面积都按照正价计算，理想状态是8-9折买进。 如果有露台等赠送面积，可以按照3折折价计算。

提问：房姐您好，我们的情况是，海淀中关村有一套一居老破小，价值480+，贷款还有60；还有一套中关村70年产权公寓价值480左右，贷款120；手上有350，现在在看世纪城的房子，1300左右小三居，和望京的1300左右的房子。 1、望京这边保利，融科，宝星三期，华鼎世家哪个有投资价值？ 2、原打算俩个小的全卖了，买一套大的，如果买世纪城大的就自住，孩子在海淀上学，如果买望京的就出租。 3、原本不想多贷款，可以看了您的文章后，感觉应该又更好的方式去配置资源。您看您有什么建议有更好的配置方式？ 4、俩套都买掉？买哪里比较合适？ 5、还是卖一套留一套，留老破小还是留公寓？回龙观买一套？或者望京买一套？ 6、海淀世纪城这边的房子怎么样？有人大附小上学名额，感觉好出手。 7、您说朝阳被低估，我们这个情况买哪个区域更合适。

回答：你是投资的话，不建议考虑学区的情况，望京>世纪城 望京建议看 橄榄城、宝星三期、大西洋新城、上京新航线，这些长期看总涨幅差不多 世纪城自住的话 建议看 阳春光华、光大花园 老破小+公寓全出掉，置换成一套比较合适

提问：房姐您好，我现在有北京工作居住证，sfsd资格，子弹250左右。我目前在中关村工作，老婆在国贸，想购置一套两居室。目前看了立水桥附近【北京北】小区一套89平两居，总价475，首付245；另外还看了大望路地铁口【光辉里】小区一套56平小两居老公房，总价465，首付177。两处房源都是满五年。 1. 子弹250，按照精华帖的内容可以买到总价更高的房子，房姐有没有建议的区域或小区？ 2. 北京北两居是否值得买？立水桥片区附近还有别的小区可以推荐么？ 3. 天通苑和立水桥离的很近，这两个区域房姐推荐哪里呢？ 4. 光辉里小区小两居单价超过8w，感觉性价比不高，房姐的建议是？

回答：250首付 买入500+的标的没问题，从性价比来看立水桥不如天通苑 推荐看500+的天通苑大面积 8W的光辉里肯定不看的，7万左右才有性价比 另外推荐看下 朝青、常营片区

提问：房姐，我现在成都市中心有套大两居（现市价380万，有120万贷款，月租金7千正好抵了月供），北京户口无房想上车，成都那套现在卖的话感觉价格不是高点（最高时450，而且感觉成都市中心优质盘还有上涨空间），是否可以抵押出现金来买北京紧凑小两居呢？因为在京是二套，您之前建议的全款购入再抵押是否可行、有什么需要准备的呢？感谢赐教！

回答：二套全款抵押如最合适 不知道你手中现金如何，能抵押出150+的资金 看紧凑两居，建议筹足300左右的资金，信用卡、信用贷等提前计划起来

提问：房姐您好，向您咨询一下，手头400左右，想以孩子（满18的学生）名义买一套房进行保值增值，您看如何选择区域较好？此外，前段时间看了一下天通苑，觉得地铁修通后会有潜力升值，现2居商品房价格普遍在3.5万以上，还是否有投资潜力？谢谢！

回答：3.5的价格可以，不过并不是最优选择 天通苑一般大户型才是潜力投资标的，总价500-600 以东区顶复为主

提问：房姐，上次听你的建议在朝阳附近看房，卖掉目前苹果社区北区的一套东向两室一厅后，同时抵押一套亦庄的商住房后，加上手头现金可以有zd 1000万。目前有两个方案：一个是买还是苹果社区北区800万146平米西南三居（朝向楼层户型价格觉得还不错，但苹果北区可能由于离铁道近没有封闭园区这些年一直没什么涨幅），剩下的200万可以用作首付用父母sfsd再投资一套附近的小户型，未来父母也可以居住；另一种方案就是用1000万加二套贷款买一套双井或大望路附近小区品质好一点的大三居，如苹果南区，天之骄子，珠江帝景。建议怎么选择比较好？

回答：建议方案二，苹果社区北区由于是是类办公设计投资不选。可以买大三居后期再抵押用父母sfsd再投资小户型也合理

提问：新人首问：房姐您好，我在北京昌平定泗路有村民回迁房 几套，房子小产权但我是北京本地村民，有拆迁协议不算纯粹小产权属于集团产权吧？现手里有200想投资，算是北京首套购房，目前考虑购买延庆新开盘的碧桂园或世园村可以吗，长持10年将来收益好吗？涿州狮子城还有一套老公婚前非公基金贷款买的房子闲置 月还款2200需要出手吗？或者是否可以卖一套小产权回迁房➕手里闲钱在海淀哪给孩子买学区房（2个孩子、大的5岁）或是投资别的楼盘？希望您帮忙解惑，感谢您！

回答：应该还是属于小产权 收益是相对的，延庆肯定是跑输大盘，投资不如选择核心区。 涿州和小产权都不建议长持 投资看朝阳为主 建议先把精华帖看一篇，重新整理下思路。

提问：【新人首问】祝房姐发财~ 情况：六个口袋满仓现金700-800，无投资普通女生刚毕业；西城集体户，单位长椿街复兴门；无房无贷，将结婚。 ✪诉求：刚需为一套三居舒适自住、单位通勤方便，然后增加投资属性，六七年后需变动资产购入低总价学票上学。求问房姐当前如何配置现金最佳？ ♥望答复：具体配置方法+ 对应的前3最优小区名称、购入单价标杆。 ☆如：建议配置为-婚前首套考虑通勤的700w总价自住三居投资型（后现代城A 单价7 > 草桥欣园单价6 >XXXX单价8）+ 婚后立刻二套400W总价五年纯投资型 （aaa单价3>天通苑单价4>BBB单价5） ~~ (•́₃•̀)祝房姐更瘦更白更美！！！

回答：需要看你的流水能支撑的总价 最好的方式是你们两人婚前分别购入一套，这样SFSD能充分利用 推荐看 国美 5.5内，珠江罗马嘉园 6左右，华纺易城 6内

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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