昨天下午，朋友圈被自贸区刷屏，尤其一些房地产从业者，迅速打着自贸区的旗号做起营销，不知道苏州近期楼市行情的，还以为园区房价短期能够再涨一涨，就此打住吧，虽是夏末，还是建议缩衣节食储备过冬。

01 壹

对自贸区的利好，和各位一样持肯定态度，这点毫无疑问。但不知道各位是否关注过现在全国有多少自贸片区

加上昨天扩容的，全国一共43个

13年，上海市

15年，广东：（南沙、深圳、珠海）；福建：（平潭、厦门、福州）；天津市

17年，辽宁：（沈阳、大连、营口）；浙江：（舟山岛）；河南：（郑州、洛阳、开封）；湖北：（武汉、襄阳、宜昌）；重庆市；四川省：（成都、泸州）；陕西：（西安、西咸、杨凌）

19年，江苏：（苏州、南京、连云港）；山东：（济南、青岛、烟台）；广西：（南宁、钦州港、崇左）；河北：（雄安、正定、曹妃甸、大兴机场）；云南：（昆明、红河、德宏）；黑龙江：（哈尔滨、黑河、绥芬河）

自13年上海自贸区开始，两年扩容新增一次，15年新增了7个片区，17年新增了16个，今年新增了19个。

把新增数字捋一捋其实很明显，自贸片区越来越不“值钱”了。

苏州自贸片区这个身份，能带来多少利好，各位应该打个问号，长期观望，而不是一根感叹号后无脑梭哈。

各个自贸区肩负使命不同，江苏自贸区如下：

“江苏自贸试验区围绕打造开放型经济发展先行区、实体经济创新发展和产业转型升级示范区，提出了提高境外投资合作水平、强化金融对实体经济的支撑和支持制造业创新发展等方面的具体举措”

字面上理解有三个要点：

1、实体经济创新发展和转型

2、提高外资合作

3、金融对实体经济的支撑

这三个要点和房地产一毛钱关系不搭，并且房价过高会严重影响实体经济发展，可以说两者存在对立关系。要知道中国实体制造代言人董小姐，对房地产可是恨的牙痒痒。

所以，自贸区来了，对楼市最大的影响是什么？

答案是“讲故事”

02 贰

几年前，还没有限价房的时候，楼市特别喜欢讲故事，如果在甲方做策划的时间够长，那一定有能力出本故事大集。

各家开发商，讲的故事也各不相同，比如碧桂园喜欢讲五星级的家；仁恒喜欢讲豪宅标杆；万科喜欢讲物业；融创喜欢讲品质等等

在那个年代，最好的文案不是江小白和杜蕾斯，而是各家房地产策划，为了几句宣传语，对着电脑挠秃了头。

而自贸区，就给了一个大的故事方向

今天看到的一句宣传语，比以前显得功力弱了很多，太过随意

“自贸区的精装复式公寓，抢先占有，即将封盘涨价！”

园区的一些公寓，销售一直老大难，卖了很多年，不管分销还是总包换了一批又一批，可不知道为什么，却一直有房子卖，这次抓住自贸区风口，想再忽悠一批人入套，建议各位慎重再慎重

有本事你封盘涨价给大伙看看热闹

你去那些公寓售楼处，问销售自贸区有什么利好，他们会把提前准备的说辞，背一遍给你听，回答足够官方还没有任何纰漏。

但你要是换个咨询方式，效果就不一样了。

“这么好的公寓，反正也不限购，怎么不叫亲戚来投资几套？”

在这里给大家一个建议，在如今限价新房的年代，但凡看到任何楼盘营销广告硬套自贸区，那卖的一定不咋滴。

现在限价房巴不得你不来跟他们开发商自己人抢房源，哪可能还用自贸区来营销讲故事。

03 叁

回到前文说的“地产过冬”这个问题，关注过之前文章的都知道，园区5月调控新政后，手动统计了贝壳园区热门小区的成交量，整体下滑80%左右，7月24日，苏州限购加码，全境二手5年限售。

8月，受724新政影响最大的狮山板块，二手房成交量断崖式下跌，从个人了解的数据来看，下跌幅度比园区80%更高一些。

必须承认，今年苏州的二手房市场，基本被冻结了。站在这样的市场上，去展望明年，才觉的更加可怕，没有人知道会怎样。

7月30日，中央政治局会议，在房住不炒的大环境下，第一次提到了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”

8月20日，央行行长关于房贷利率也提到了，不会使房贷利率下降。

相比小范围城市利好消息刺激，房地产大环境并没有改变，房贷利率也没有下降，苏州二手房成交量依然在持续下滑，政策刚刚加码等等。不是我悲观急着过冬，而是跟任何业内人士聊天，对近两年内的市场，都乐观不起来。

从业至今也有多年，对市场基本认识还存在一些辩知能力，年初文章主推的几个地段涨幅都很理想，推荐买房时间点，卡的也还算可以，不信可以回头再翻翻文章。

说这些一是为了证明，业务能力还算过关，二是为了说一声，不太看好接下来的市场。

因此，不要因为一个自贸区的故事，做出和目前房市下行基调偏离的决定，喜欢讲故事的贾布斯，至今还没有回国。